г.Курск, ул.Радищева, 24-А, оф.26
        

Применение судами законодательства и мер по противодействию коронавирусу

5 июня 2020

Верховный суд 30 апреля 2020 года выпустил второй обзор судебной практики. Тема документа – применение судами законодательства и мер по противодействию коронавирусу. Вот краткий обзор выводов ВС РФ, актуальных для бизнеса.
Не успело бизнес-сообщество внимательно изучить первый обзор ВС РФ, как арбитры опубликовали новый документ: «Обзор по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 2», утвержденный Президиумом Верховного суда РФ 30 апреля 2020 года. О чем рассказали служители Фемиды?

Обязательства по договору аренды
Начать обзор стоит с категории вопросов, связанных с исполнением договоров аренды. В этом блоке стоит обратить внимание на четыре вопроса и комментарии к ним.

Как считать
Если договор аренды нежилого помещения был заключен до введения режима повышенной готовности, то закон позволяет арендатору требовать отсрочку по арендной плате на срок до 1 октября 2020 года (ч. 1 ст. 19 Федерального закона от 1 апреля 2020 года № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций»).

Арендодатель обязан удовлетворить требование компании, снимающей помещение, и заключить соответствующее дополнительное соглашение в течение 30 дней после такого обращения. Отсрочка начинает действовать не с момента подписания дополнительного соглашения, а с момента введения режима повышенной готовности или с более раннего срока, если это не ухудшает положение арендатора.

При этом ВС РФ никак не прокомментировал, что делать с авансами, которые были фактически внесены по договорам аренды за апрель и май. Должны  и они быть возвращены, засчитаны на будущее время или же в этом случае отсрочку предоставлять вообще не нужно?

Здесь все будет зависеть от участников арендных отношений, которые заключают дополнительное соглашение к договору. Как уже было отмечено, такие соглашения не должны ухудшать положение арендатора. Поэтому прежде, чем подписывать новый документ, и арендатору, и арендодателю следует провести юридический анализ соглашения об отсрочке уплаты. Это поможет избежать дальнейших судебных разбирательств по оспариванию положения арендатора.

Наиболее пострадавшие арендаторы
Если бизнес арендатора относится к одному из наиболее пострадавших от коронавируса секторов экономики, то арендодатель должен сообщить ему о праве на отсрочку платежей. В противном случае отсрочка все равно считается предоставленной с момента введения режима повышенной готовности. Иными словами, ВС РФ возложил на владельцев помещений обязанность по проверке своих арендаторов на соответствие их деятельности перечню наиболее пострадавших от коронавируса секторов экономики, который установлен Постановлением Правительства РФ № 434 от 3 апреля 2020 года.

Таким образом, арендодателям необходимо проверить выписки из Единого государственного реестра юридических лиц в отношении арендаторов на совпадение кодов ОКВЭД с утвержденным перечнем. Чтобы получить отсрочку, арендатору не нужно доказывать невозможность пользования помещениями по назначению, однако ему все равно необходимо действовать добросовестно. Если арендодатель докажет, что арендатор не пострадал, но при этом использовал объект аренды, нарушая ограничительные меры, то арендатор может быть лишен права на отсрочку уплаты. Что же конкретно является недобросовестным поведением, в обзоре не указано. Поэтому, отвечая на вопрос «будет ли считаться недобросовестным поведением периодическое посещение офиса сотрудниками для налаживания удаленной работы или получения корреспонденции?», можно предположить, что исход дела и решение суда будут зависеть от доказательств арендатора и арендодателя по делу.

Законные «кидки»

Закон позволяет арендатору недвижимости требовать от владельца помещения уменьшения арендной платы за 2020 год (ч. 3 ст. 19 Федерального закона от 1 апреля 2020 г. № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций»).

При этом ни в законе, ни в разъяснениях ВС РФ не выработаны подходы, которые помогают арендодателю определить размер такой скидки. Соответственно, все остается на усмотрение сторон. Для расчета скидки арендодателям следует учитывать финансовое положение арендатора, срок сотрудничества, историю по оплате предыдущих счетов и другие факторы.

ВС РФ указал, что для предоставления скидки арендатор должен доказать невозможность использования имущества по изначальному назначению в связи с введением режима повышенной готовности. Отметим, что многие компании (в том числе те, кто перевел своих сотрудников на удаленную работу) воспользовались переходом на дистанционный режим работы и сообщили владельцам помещений, что помещения не могут быть использованы по изначально согласованному назначению. Поэтому запросили у арендодателя соответствующую скидку на основании части 3 статьи 19 Федерального закона от 1 апреля 2020 года № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций». Однако Верховный суд напрямую такую возможность не подтвердил, а лишь упомянул об этом между строк, предоставляя сторонам арендных отношений возможность самостоятельно договориться об условиях скидки.

Обратите внимание: если арендатор не внесет арендную плату в полном объеме и владелец метров обратится в суд за взысканием задолженности, то арендатор может мотивировать свои действия необоснованным отказом арендодателя предоставить скидку.

ВС РФ разъяснил, что в таком случае арендатору необходимо возместить плату с учетом скидки. Ее процент определяется с учетом размера, на который она обычно снижается в таких условиях. Соответственно, арендатору необходимо заранее исследовать рынок арендных отношений в период действия льгот и доказать «обычный» размер скидки на основании своего исследования. Уменьшение платы следует считать с даты, когда имуществом стало невозможно пользоваться в силу введенных мер. День заключения дополнительного соглашения в этом случае ни на что не влияет.

ВС РФ подтвердил, что льготы распространяются не только на объекты, передаваемые целиком, но и на недвижимость, которая берется во временное пользование частями. Например, скидка равнозначно будет действовать при аренде одного помещения на этаже.

Подробнее в статье по ссылке https://www.buhgalteria.ru/article/primenenie-sudami-zakonodatelstva-i-mer-po-protivodeystviyu-koronavirusu
© Бухгалтерия.ру

Похожие записи

Заказать обратный звонок